Cihat KOŞTAŞ PwC Türkiye Vergi Hizmetleri Kıdemli Müdür

Evvelce, finansal kiralama şirket- lerince finansal kiralamaya konu edilen malların kiracıdan bizzat alınarak kiracının kendisine kiralanması durumu 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanunu’na göre mümkün değildi. Geçtiğimiz yıl sonlarında 6361 sayılı Finansal Kiralama Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle, finansal kiralama şirketleri tarafından üçüncü kişilerden alınarak finansal kiralama sözleşmesine konu edilebilen malların yanında kiracının bizzat kendisinden satın alınan malların da finansal kiralamaya konu edilebilmesi mümkün kılınmıştır. Finansal kiralama şirketleri artık taşınır ve taşınmaz malları sat geri kirala yöntemine konu edilebilecek, bu mallardan da gayrimenkullere ilişkin çeşitli vergi istisnalarından yararlanılabilecektir. Bu yazımızda bu işlemler neticesinde getirilen kurumlar vergisi, katma değer vergisi ve tapu harcı konularındaki teşvik ve istisnalara değinmeye çalışacağız.
Kurumlar vergisi istisnası Sat geri kirala işlemlerinde gayrimenkul önce kiracı tarafından finansal kiralama şirketine devrediliyor, sözleşme süresi sonunda ise finansal kiralama şirketi tarafından tekrar kiracıya geri veriliyor. Getirilen düzenleme ile söz konusu gayrimenkulün hem kiracıdan finansal kiralama şirketine, hem de finansal kiralama sözleşmesi süresi sonunda finansal kiralama şirketince kiracıya geri devri kurumlar vergisinden %100 oranında istisna tutulmuştur. Söz konusu gayrimenkul devirlerin istisnadan yararlanabilmesi için normal şartlarda şirketlerin kurumlar vergisi istisnasından yararlanabilmeleri için gerekli olan gayrimenkulleri iki yıl aktiflerinde bulundurma şartı da aranmıyor.
KDV istisnası Finansal kiralama şirketleri tarafından kiracıdan satın alınarak kiracıya geri kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralamaya konu taşınmazların finansal kiralama şirketlerine satılması ve satan kişilere kiralanması ve sözleşme dönemi sonunda kiracıya devri işlemleri KDV’den istisnadır.
Finansal kiralama şirketi açısından, KDV indirimi ile ilgili olarak söz konusu satışların KDV’den istisna edilmiş olması ve finansal kiralama şirketlerinin düzeltmesi gereken bir KDV yüklenimlerinin olmaması nedeniyle herhangi bir sıkıntı bulunmamaktadır. Bununla birlikte, söz konusu KDV istisnası “kısmi istisna” niteliğinde olduğundan, gayrimenkulün satıp geri kiralanması işlemlerinde, kiracı tarafından gayrimenkulün ilk alımı veya inşası sırasında yüklenilen KDV’nin indirim konusu yapılmaması gerekmektedir.
Tapu harcı Sat geri kiralama yönteminde, finansal kiralama sözleşmesinin süresi sonunda, gayrimenkulün finansal kiralama şirketi tarafından kiracıya geri satılmasında tapu harcı ödenmemektedir. Yalnızca ilk satışta, yani gayrimenkulün kiracı tarafından finansal kiralama şirketine devredilmesi aşamasında binde 4,55 oranında tapu harcına tabi bulunmaktadır. Bu orandan yararlanabilmek için kiracının gayrimenkulünü sözleşme süresi sonunda geri alınması şartıyla satışın finansal kiralama şirketine gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Sözleşme süresi sonunda taşınmazın kiracıya devri gerçekleştirilmezse, gayrimenkul alım satımlarında ödenmesi gereken toplam %4 (%2 alıcıdan, %2 satıcıdan) tapu harcı tutarı ile indirimli oran arasındaki farkın gecikme faiziyle birlikte ödenmesi gündeme gelecektir.